19 сентября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС24-6299 по делу № А40-133815/2022 о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в результате неисполнения обязательств по частичному возмещению ежегодных затрат на внесение арендной платы за земельный участок.
Предпосылки спора
ЗАО «Офис-1» и ЗАО «Трест Мосремстроймонтаж» располагались в здании, за которым был закреплен земельный участок площадью 3168 кв. м. 31 декабря 2002 г. Московский земельный комитет заключил с этими обществами договор долгосрочной аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора на срок до 16 августа 2019 г.
24 декабря 2004 г. «Офис-1» и ЗАО «Текстон» заключили договор купли-продажи недвижимого имущества площадью 572,3 кв. м в здании. Право собственности «Текстона» было зарегистрировано 1 марта 2005 г. 11 марта 2014 г. стороны заключили соглашение о размере частичного денежного возмещения ЗАО «Текстон» (собственник № 3) ежегодных затрат обществ «Офис-1» (собственник № 1) и «Трест Мосремстроймонтаж» (собственник № 2) на оплату аренды земельного участка. Согласно соглашению собственник № 3 обязался частично возмещать собственникам № 1 и № 2 затраты на оплату аренды земельного участка в размере, пропорциональном площади его помещений, с учетом общей фактической площади здания, включающей в себя в том числе дополнительно пристроенные к зданию и принятые в эксплуатацию помещения, находящиеся с 2004 г. в собственности собственника № 2.
Размер возмещения за каждый последующий год, начиная с 2014 г., исчислялся в процентах в виде доли от общей суммы годовой арендной платы, устанавливаемой Департаментом городского имущества г. Москвы для собственников № 1 и № 2. Стороны определили, что им на праве собственности принадлежат следующие площади: собственнику № 1 − 1134,5 кв. м; собственнику № 2 − 1016,3 кв. м; собственнику № 3 − 572,3 кв. м. Доля помещений собственника № 3 в суммарной площади помещений всех сторон соглашения в здании и, как следствие, в оплате аренды за земельный участок составила 21,02%. Стороны определили размер ежеквартальных платежей на 2014 г. в размере около 181 тыс. руб.
Размер ежеквартальных платежей на каждый последующий год рассчитывался исходя из размера арендной платы, установленной Департаментом городского имущества г. Москвы для собственников № 1 и № 2 на очередной календарный год, посредством направления им соответствующих уведомлений. Фактическим получателем всей суммы частичного денежного возмещения являлся лишь собственник № 1, при этом платежные обязательства собственника № 3 считались выполненными в полном объеме, и собственник № 2 впоследствии был не вправе предъявлять собственнику № 3 какие-либо претензии в связи с неполучением причитающейся ему доли платежей при том условии, что собственник № 1 получает денежные средства в полном объеме. Соглашение вступило в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения сторонам договорных обязательств в течение текущего календарного года, при этом соглашение считается продленным на каждый последующий календарный год на тех же условиях, если за 15 дней до окончания года ни одна из сторон не заявит о его прекращении, изменении или намерении заключить другой договор на иных условиях.
24 октября 2018 г. Московский городской суд решением по делу № 3А3343/2018 установил кадастровую стоимость земельного участка под зданием равной его рыночной стоимости в размере около 123 млн руб. по состоянию на 1 января 2016 г. на период с 1 января 2018 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в ЕГРН. Датой обращения с заявлением суд указал 31 января 2018 г. Департамент городского имущества г. Москвы посчитал, что решением суда оспорена кадастровая стоимость, утвержденная постановлением правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. № 791-ПП, и с учетом даты подачи заявления кадастровая стоимость, установленная судом, применяется с 1 января 2018 г. по 31 декабрь 2018 г.
С 1 января 2019 г. вступили в силу результаты государственной кадастровой оценки земель г. Москвы, утвержденные распоряжением ДГИ от 29 ноября 2018 г. № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в г. Москве по состоянию на 1 января 2018 г.», и кадастровая стоимость земельного участка с 1 января 2019 г. составила около 178 млн руб. Размер годовой арендной платы по договору аренды от 31 декабря 2002 г. с 1 января 2019 г. составил около 2 млн руб.
27 июня 2019 г. ЗАО «Текстон», являясь собственником помещений в здании, обратилось в ДГИ г. Москвы с запросом в целях самостоятельного заключения в качестве арендатора долгосрочного договора аренды земельного участка. 11 июня 2019 г. с аналогичным заявлением обратилось и общество «Офис-1», на основании которого Департамент издал распоряжение от 5 августа 2019 г. о предварительном согласовании предоставления земельного участка, предусматривающее уточнение границ данного земельного участка в соответствии с актуальными требованиями действующего с 2004 г. ЗК РФ.
В течение следующих 12 месяцев ЗАО «Офис-1» не обеспечило своевременное проведение кадастровых работ и внесение соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части уточнения границ данного земельного участка во исполнение вышеуказанного распоряжения Департамента. 14 июля 2020 г. ДГИ по обращению общества «Офис-1» издал повторное распоряжение аналогичного содержания, но и оно не было исполнено.
При этом 11 октября 2021 г. Департамент городского имущества г. Москвы переоформил договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, уведомив стороны о прекращении договора долгосрочной аренды от 31 декабря 2002 г.
Доводы встречных исков
Впоследствии между собственниками возник спор относительно арендных платежей и компенсационных выплат, в связи с чем общества «Офис-1» и «Трест Мосремстроймонтаж» обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с «Текстона» около 648 тыс. руб. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими деньгами. «Офис-1» указал, что, начиная со второго квартала 2020 г., «Текстон» не полностью оплатил свои обязательства по соглашению от 11 марта 2014 г, оставив долг в размере более 45 тыс. руб., а затем прекратил производить компенсационные выплаты до октября 2021 г. По данным «Офиса-1», общая задолженность по соглашению за 17 месяцев составляет около 648 тыс. руб. В подтверждение совершенных «Офисом-1» платежей были представлены платежные поручения за период с 2018 г. по 1 октября 2021 г.
Общество «Текстон» обратилось со встречным иском к «Офису-1», указав, что в 2018 г. ежеквартальное возмещение расходов на аренду земельного участка по договору аренды от 31 декабря 2002 г. составляло около 159 тыс. руб. Это обязательство полностью исполнено, что подтверждается платежными поручениями. По расчетам «Текстона», переплата им возмещения затрат на аренду составила более 308 тыс. руб., что подтверждается «Офисом-1» расчетом по арендной плате за 2018 г. За 2019 г. «Текстон» осуществил платежи за три квартала, что подтверждается платежными поручениями от 26 декабря 2018 г.; от 10 апреля 2019 г.; от 10 июля 2019 г. При этом платежным поручением от 27 декабря 2018 г. перечислены денежные средства в размере около 159 тыс. руб. при ставке частичного возмещения затрат на аренду земельного участка в квартал около 118 тыс. руб., т.е. переплата за первый квартал 2019 г. составила около 41 тыс. руб. При этом «Офис-1» признал задолженность за 2018 и 2019 гг. в размере более 191 тыс. руб.
Согласно позиции «Текстона», 16 августа 2019 г. договор аренды земельного участка от 31 декабря 2002 г. прекратил свое действие в результате окончания срока действия договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, что также подтверждается решением АС г. Москвы от 19 мая 2021 г. по делу № А40-56961/2021. По мнению «Текстона», частичное денежное возмещение ежегодных затрат на аренду земельного участка по договору аренды от 31 декабря 2002 г. за третий квартал 2019 г. в размере около 118 тыс. руб. начислено и уплачено излишне, переплата за третий квартал 2019 г. составила около 58 тыс. руб. Общая сумма переплаты составила более 366 тыс. руб. Таким образом, «Офис-1» неосновательно обогатился на эту сумму.
Суды отказали в удовлетворении требований сторон
Суды, руководствуясь ст. 309, 310, 395, 552, 606, 614, 1102−1103 ГК, ст. 1, 35, 39.20, 65 ЗК, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда от 23 декабря 2021 г. № 46 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в суде первой инстанции», исходили из того, что «Офис-1» повторно заявил требования к «Текстону» по соглашению от 11 марта 2014 г. о взыскании суммы задолженности за период со второго квартала 2020 г. по первый квартал 2021 г. в размере около 399 тыс. руб., которые ранее уже рассматривались по делу № А40-56961/2021. Тогда в удовлетворении требований было отказано со ссылкой на то, что исковые требования о взыскании долга за первый − третий кварталы 2020 г. и первый квартал 2021 г. выходят за временные рамки действия договора аренды земельного участка, который прекратил свое действие 16 августа 2019 г., при этом договор аренды спорного земельного участка подлежал заключению на новый срок с участием на стороне арендаторов всех трех собственников нежилых помещений в данном здании, включая общество «Текстон».
Сославшись на преюдициальное значение судебных актов по делу № А40-56961/2021, в том числе на установление недобросовестного поведения общества «Офис-1», которое не обеспечило своевременное проведение кадастровых работ и внесение соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части уточнения границ земельного участка, и на прекращение с 16 августа 2019 г. договора аренды от 31 декабря 2002 г. и соглашения от 11 марта 2014 г., суды отказали в удовлетворении требований «Офиса-1» и «Треста Мосремстроймонтаж». Они указали, что произведенные «Текстоном» платежи были перечислены «Офису-1» в адрес арендодателя по договору аренды и поступили в бюджет Москвы как арендная плата.
Суды также пришли к выводу о том, что «Текстон» не доказал наличия неосновательного обогащения со стороны «Офиса-1», в связи с чем отказали в удовлетворении встречного иска.
Верховный Суд указал на ошибки нижестоящих инстанций
Все три общества обратились с кассационными жалобами в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что в силу п. 1 ст. 271, п. 1 ст. 552 ГК, п. 1 ст. 35, ст. 65 ЗК к «Текстону» перешло право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой принадлежащим ему объектом недвижимости, на тех же условиях, что и к прежнему собственнику, т.е. на условиях аренды. При этом изменения в договор аренды земельного участка от 31 декабря 2002 г. не вносились; дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым арендатором земельного участка, кроме «Офиса-1» и «Треста Мосремстроймонтаж», является «Текстон», заключено не было, несмотря на предложения со стороны Департамента; самостоятельный договор аренды на часть земельного участка, занятого принадлежащим «Текстону» объектом недвижимости, до 11 октября 2021 г. не заключался; доказательств платы за пользование частью земельного участка, занятого принадлежащим «Текстону» объектом недвижимости, за спорный период не представлено.
Как указал Верховный Суд, предметом настоящего спора по первоначальному иску является взыскание неосновательного обогащения, которое, по мнению «Офиса-1» и «Треста Мосремстроймонтаж», возникло в результате того, что «Текстон» в течение периода с марта 2020 г. по октябрь 2021 г. не исполнял свои обязательства по внесению арендной платы за землю, которые у него возникали в силу ст. 271, 552 ГК, ст. 35, 65 ЗК, и не компенсировал обществам расходы на арендную плату, которые они понесли в спорный период за «Текстон», тем самым сберег денежные средства за их счет на сумму заявленных требований.
Суд разъяснил, что обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех обязательных условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, т.е. происходит неосновательно. В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца и правовые основания для такого обогащения отсутствуют. В свою очередь ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, наличие правовых оснований для такого обогащения либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных ст. 1109 ГК.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды исходили из прекращения с 16 августа 2019 г. договора аренды от 31 декабря 2002 г. и соглашения от 11 марта 2014 г.; требования о возмещении сумм арендной платы за земельный участок заявлены по истечении срока действия договора и соглашения. Вместе с тем, указал Верховный Суд, договор аренды от 31 декабря 2002 г. был расторгнут сторонами 11 октября 2021 г. на основании дополнительного соглашения от 11 октября 2021 г. к договору аренды, что подтверждается письмом Департамента городского имущества г. Москвы от 13 января 2023 г., направленным в адрес «Текстона». После 11 октября 2021 г. каждому из арендаторов был направлен проект договора аренды, подлежащего заключению на новый срок, с установлением арендной платы исходя из площади принадлежащих им нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке. Данное обстоятельство суды не учли при проверке обоснованности требований сторон, в то время как оно имело существенное значение для правильного разрешения спора.
Как заметил ВС, внесение истцами арендной платы за земельный участок до октября 2021 г. подтверждается платежными поручениями, между тем «Текстон» не представил доказательств как самостоятельного внесения арендной платы за часть земельного участка пропорционально площади принадлежащего ему в праве собственности объекта недвижимости, так и возмещения внесенной истцами за заявленный период арендной платы в соответствии с условиями соглашения от 11 марта 2014 г. Кроме того, взыскание суммы задолженности за период со второго квартала 2021 г. не заявлялось в рамках рассмотрения спора по делу № А40-56961/2021.
Отказывая в удовлетворении встречных требований «Текстона» к «Офису-1» о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных ежегодных затрат на аренду земельного участка по договору аренды земельного участка от 31 декабря 2002 г. за третий квартал 2019 г., суды не проверили довод истца по встречному иску о том, что переплата в размере около 191 тыс. руб. признавалась «Офисом-1», в частности, в письме от 2 октября 2019 г. и подлежала зачету в счет следующих платежей. Указанное обстоятельство имеет значение для определения суммы долга по первоначальному иску.
Таким образом, Верховный Суд отменил обжалуемые судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Эксперты прокомментировали определение ВС
Старший юрист АБ г. Сочи «Присяжный поверенный» Алексей Спелов отметил, что определение является ярким примером работы Верховного Суда по исправлению судебных ошибок, допущенных судами нижестоящих инстанций. «Суды трех инстанций отказали во взыскании неосновательного обогащения в виде компенсации арендной платы, выплачиваемой одним из собственников зданий другим, с которыми оформлен договор аренды участка под зданием. Однако они упустили важный принцип, закрепленный в ст. 552 ГК и описанный в абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС № 11 от 24 марта 2005 г. “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, согласно которому за правом на объект недвижимости следует право на земельный участок под ним. При этом пользование землей является платным (ст. 65 ЗК). Таким образом, суды, по сути, освободили одного из собственников здания от внесения платы за землю. На такую судебную ошибку указал ВС, направив дело на новое рассмотрение», − заключил эксперт.
Адвокат Сеймской коллегии адвокатов Дарья Дюмина с сожалением заметила, что Верховному Суду в очередной раз пришлось разбираться в обстоятельствах дела, не относящегося к делам особой сложности. Судами нижестоящих инстанций не были учтены обстоятельства, имеющие существенное значения для рассмотрения дела, а некоторые доказательства были и вовсе проигнорированы. «Верховному Суду пришлось напоминать судам нижестоящих инстанций нормы гражданского права, в частности что обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех обязательных условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, т.е. происходит неосновательно», − указала она.
Дарья Дюмина согласилась с выводом Верховного Суда о том, что в соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца и правовые основания для такого обогащения отсутствуют.
По мнению адвоката АБ «Халимон и партнеры» Константина Смолокурова, в данном случае во главе угла стоит принцип платности землепользования, который означает обязательство собственника здания или помещения вносить арендную плату за пользование земельным участком, несмотря на наличие или отсутствие действующего договора аренды. «На практике ДГИ часто взаимодействует с собственниками зданий/помещений на основании договоров арены, срок которых истек, по всей видимости, исходя из того, что своими фактическими действиями стороны продлевают действие договора, заключая его на новый срок, в том числе и в связи с тем, что обязательство по внесению платы за пользование земельным участком в первую очередь основано на законе и уже потом на договоре. Более того, ДГИ обращается с исками к новым собственникам зданий, основываясь на договорах аренды, заключенных с прежними собственниками. Таким образом, безусловное обязательство “Текстона” по внесению арендных платежей возникло с момента приобретения им помещения в здании, что и отражено в определении», − указал адвокат.
Константин Смолокуров согласился с ВС в том, что дополнительное соглашение от 11 октября 2021 г. имело существенное значение для правильного рассмотрения дела, поскольку именно им стороны прекратили действие ранее заключенного договора аренды земельного участка, а значит, до этого момента обязательство по внесению договорной платы оставалось действительным. «В связи с этим действительно можно прийти к выводу о наличии за “Текстоном” неосновательного обогащения, размер которого, как верно отметил ВС, подлежит установлению с учетом встречных требований, признанных оппонентом», − резюмировал он.