Верховный Суд опубликовал Определение от 13 августа по делу № 70-КГ24-3-К7, в котором разъяснил, имеет ли собственник комнаты в многоквартирном доме, подлежащем сносу, право на предоставление другого жилого помещения взамен денежного возмещения.
Распоряжением администрации г. Муравленко (ЯНАО) от 29 марта 2018 г. жилые помещения в одном из многоквартирных домов признаны непригодными для проживания, а сам дом аварийным и подлежащим сносу. В январе 2020 г. Дилобархон Мадгозиева приобрела комнату в этом доме.
В связи с фактическим отказом собственников от сноса дома постановлением администрации города было определено изъять для муниципальных нужд земельный участок, на котором расположен дом, а также жилые помещения, находящиеся в нем. Поскольку Дилобархон Мадгозиева приобрела право собственности на изымаемое жилое помещение после признания МКД аварийным и подлежащим сносу, администрация решила, что она имеет право на выплату возмещения за него в размере, определенном в соответствии с положениями ч. 8.3 ст. 32 ЖК РФ, – не выше стоимости приобретения ею этого жилого помещения, т.е. в размере 700 тыс. руб.
21 декабря 2022 г. Дилобархон Мадгозиевой был направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, от подписания которого она отказалась, сославшись на то, что желает получить жилое помещение вместо денежного возмещения. В связи с этим администрация города обратилась в суд с иском к Дилобархон Мадгозиевой, ее супругу, действующему в своих интересах и интересах их несовершеннолетних детей, об изъятии комнаты, с выплатой возмещения.
24 мая 2023 г. Муравленковский городской суд ЯНАО отказал в удовлетворении исковых требований, с чем согласились суды апелляционной и кассационной инстанций. Суды констатировали, что право собственности на комнату возникло у Дилобархон Мадгозиевой после признания жилого помещения непригодным для проживания, а МКД – аварийным и подлежащим сносу, а также после введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК, вследствие чего данная правовая норма формально распространяется на правоотношения сторон и ответчик вправе требовать выплаты выкупной цены за принадлежащее ей жилое помещение в размере стоимости его приобретения.
Однако, сославшись на правовую позицию, изложенную в Постановлении КС от 25 апреля 2023 г. № 20-П, и установив, что семья ответчика является малоимущей, состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях, суды сочли, что ответчики вправе выбрать иной способ реализации своих жилищных прав – в виде предоставления им другого жилого помещения взамен изымаемого.
Администрация г. Муравленко, не согласившись с такими выводами, подала кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что согласно ч. 4 ст. 15 ЖК жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В МКД, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
Суд указал, что если МКД, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Органы государственной власти субъекта РФ вправе устанавливать для собственников жилых помещений в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания МКД аварийным у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
ВС напомнил, что Постановлением № 20-П/2023 КС признал ч. 1, 8 и 10 ст. 32 и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК не соответствующими Конституции в той мере, в какой они – в том числе во взаимосвязи с иными нормативными положениями – не обеспечивают системного решения вопроса об условиях и порядке удовлетворения жилищных потребностей граждан, которые признаны малоимущими, состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений и являются собственниками единственного жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, когда жилищные права этих граждан не осуществляются в рамках региональной адресной программы по переселению из аварийного жилищного фонда.
Конституционный Суд постановил, что до внесения соответствующих законодательных изменений при применении ч. 1, 8 и 10 ст. 32 и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК следует исходить из того, что граждане подлежат внеочередному обеспечению по договору социального найма благоустроенными жилыми помещениями, равнозначными по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд без оплаты возмещения, либо – если уполномоченными органами установлено, что нахождение в жилом помещении, признанном в установленном порядке непригодным для проживания, невозможно или создает непосредственную опасность для жизни или здоровья и при этом внеочередное обеспечение жилым помещением по договору социального найма не может быть осуществлено – незамедлительному обеспечению жилыми помещениями маневренного фонда на весь период до решения вопроса о способе удовлетворения их жилищных потребностей.
Как отметил ВС, в соответствии с ч. 8.2 ст. 32 ЖК, введенной в действие с 28 декабря 2019 г., граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в МКД после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 этой статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. 8 и 8.2 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.
Судебная коллегия пришла к выводу о том, что приведенные выше нормативные положения и правовая позиция, изложенная в Постановлении КС № 20-П/2023, применены к спорным отношениям неправильно. Так, из содержания ст. 32 ЖК следует, что на госорган, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате возмещения за изымаемое жилое помещение. Как разъяснил ВС, МКД, в котором расположено жилое помещение ответчиков, не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В этом случае предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома. Такое соглашение в данном случае с ответчиками не заключалось.
Верховный Суд подчеркнул: поскольку спорная комната была приобретена по возмездной сделке после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в период действия положений ч. 8.2 ст. 32 ЖК, то в силу прямого указания закона на нее не распространяется норма ч. 8 ст. 32 ЖК о возможности предоставления ответчику жилого помещения по соглашению с уполномоченным органом. Он пояснил, что законодатель в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий установил различие в способе реализации прав лиц, приобретших право собственности на жилые помещения в домах, признанных в установленном законом порядке аварийными, определив в качестве юридически значимого обстоятельства время приобретения жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. В случае если гражданином право собственности на жилое помещение в МКД приобретено после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, положениями ч. 8.2 ст. 32 ЖК для такого лица предусмотрена лишь выплата возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого ограничен стоимостью приобретения им этого жилого помещения.
ВС отметил, что Постановлением КС № 20-П/2023 была проверена конституционность ч. 1, 8 и 10 ст. 32 и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК применительно к вопросу об условиях и порядке обеспечения потребностей в жилье малоимущих граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях, в случае признания принадлежащего им на праве собственности жилого помещения непригодным для проживания. Однако каких-либо указаний на то, что изложенная в постановлении КС правовая позиция полежит распространению в том числе на данную категорию лиц, приобретших право собственности на жилое помещение уже после признания МКД аварийным, в постановлении не приведено, конституционный контроль в отношении положений ч. 8.2 ст. 32 ЖК в рамках данного постановления не осуществлялся. В связи с этим Верховный Суд отменил принятые по делу судебные акты, направив дело на новое рассмотрение.
Комментируя определение, частнопрактикующий юрист Светлана Костякова отметила, что затронутая ВС проблема актуальна не столько в рамках возникающих на практике споров по данной категории дел, сколько применительно к вопросу о правильном понимании, толковании и применении судами нижестоящих инстанций не только норм действующих законов, но и позиций КС РФ и ВС РФ. Она пояснила, что случаи, когда суды, обосновывая свою позицию в рамках принятого решения, ссылаются в том числе на позиции вышестоящих судов, направленных на разрешение совершенно иного вопроса и никак не относящегося к текущему спору, не являются редкостью.
В данном случае Светлана Костякова считает позицию ВС верной, поскольку, обосновывая наличие права ответчиков на выбор иного способа реализации своих жилищных прав в виде предоставления им другого жилого помещения взамен изымаемого, суды нижестоящих инстанций допустили серьезную ошибку. «Позиция, изложенная в постановлении КС, как правильно отметил ВС, не содержит каких-либо указаний на то, что она подлежит распространению на категорию лиц, приобретших право собственности на жилое помещение уже после признания МКД аварийным, а значит, никоим образом не может быть приведена не только в качестве одного из обоснований решений судов нижестоящих инстанций, но и в качестве официального толкования применимых в рамках данного спора норм жилищного законодательства», – отметила юрист.
Генеральный директор, партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев считает: отказывая в удовлетворении требований граждан, Верховный Суд верно указал, что ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ не была предметом проверки на соответствие Конституции РФ при принятии Постановления № 20-П/2023, а следовательно, его выводы не могут быть распространены на определение формы возмещения, предоставляемого гражданину на основании ч. 8.2 ст. 32 ЖК. Соответственно, нижестоящие суды расширительно токовали и применили выводы данного постановления КС.
Эксперт полагает, что подход ВС в рамках комментируемого дела может также соотноситься с принципом соблюдения баланса частных и публичных интересов. Например, как заметил Антон Алексеев, в Определении КС от 20 июля 2023 г. № 1990-О, которым в принятии к рассмотрению жалобы заявителей об оспаривании конституционности ч. 8.2 ст. 32 ЖК было отказано, был сделан вывод о том, что эта норма, не подменяющая правовые основания и условия для предоставления гражданам жилого помещения взамен изымаемого, сама по себе не нарушает конституционных прав, притом что из представленных материалов не следует, что заявитель, приобретая квартиру, была лишена возможности получить информацию о признании аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома, физическое состояние которого диктовало такую необходимость исходя из требований разумности и добросовестности, адресованных участникам гражданского оборота.