Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС24-3082 от 26 июня по делу № А40-278801/2022, в котором разобрался, какие убытки арендатор поврежденного помещения может взыскать с управляющей компании за ненадлежащее исполнение ею своих обязанностей.
ООО «ТК Дженерал Инжиниринг» на основании заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы договора аренды от 6 декабря 2021 г. является арендатором находящегося в собственности города Москвы нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме. Дом обслуживается«Управляющей компанией муниципального района «Соколиная Гора», с которой арендатор заключил договор управления.
Начиная с марта 2022 г. общество неоднократно уведомляло УК о заливах арендованного помещения канализационными стоками из общедомовой канализационной сети из-за прорыва общедомовых труб. Факты залива помещения подтверждены соответствующими актами с участием в том числе представителя ДГИ. Однако компания работы по устранению причин затопления и восстановительные ремонтные работы в помещении не выполнила.
Тогда «ТК Дженерал Инжиниринг» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с управляющей компании убытков. Истец указал, чтоему в результате виновных действий (бездействия) ответчика причинены убытки в размере расходов по устранению последствий аварийных затоплений, расходов на оплату ремонта, стоимости арендной платы поврежденного помещения, которое невозможно использовать в хозяйственной деятельности, стоимости внесенной платы по заключенным с другой организацией («Технопарк») договорам аренды помещений, которые общество вынуждено было продолжить использовать для осуществления предпринимательской деятельности.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования общества в части взыскания с управляющей компании 57 млн руб. убытков.Они исходили из того, что залив арендуемого помещения произошел ввиду ненадлежащего оказания ответчиком услуг по управлению МКД, поэтому с компании надлежит взыскать понесенные обществом убытки, в том числе 25 млн руб. уплаченных «Технопарку» арендных платежей. Суд кассационной инстанции поддержал эти выводы.
Управляющая компания подала кассационную жалобу в Верховный Суд. Изучив дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что п. 1 ст. 15 ГК предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. В п. 2 данной статьи убытки определены как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Суд подчеркнул, что, согласно разъяснениям, приведенным в п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст. 15 и 393 ГК кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.
Судебная коллегия посчитала, что при рассмотрении настоящего спора суды, правильно применив положения ст. 15, 393, 1064, 1082 ГК, ст. 36, 161 ЖК РФ, Правил содержания общего имущества в МКД, Перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, установив, что залив нежилого помещения произошел по причине ненадлежащего оказания ответчиком услуг по управлению домом, пришли к обоснованному выводу о наличии у общества права требовать возмещения ему убытков. Данные выводы подтверждены имеющимися в деле доказательствами, поэтому довод жалобы управляющей компании об отсутствии ее вины в заливе помещения и причинении указанных убытков истцу направлен на иную оценку обстоятельств дела, исследованных судами, что, как отмечено в определении, не входит в полномочия ВС.
Вместе с тем, по мнению Суда, вывод нижестоящих инстанций о том, что истец вправе требовать взыскания с ответчика убытков в размере арендной платы, внесенной как за поврежденное помещение, арендованное у департамента, так и за помещения, арендованные в тот же период у «Технопарка», не может быть признан правомерным.Он указал, что из искового заявления общества следует, что до совершения управляющей компанией спорного правонарушения экономический интерес общества заключался в аренде помещения г. Москвы, которое истец не смог использовать в результате повреждения по причине виновного бездействия ответчика. Восстановление имущественного интереса общества предполагает возмещение расходов по арендной плате за это помещение в период, когда оно не могло им пользоваться, либо расходов по арендной плате по договору аренды других помещений для предпринимательской деятельности, которую истец намеревался осуществлять в помещении, арендованном у ДГИ г. Москвы.
Экономколлегия отметила, что доказательств, свидетельствующих о том, что неисполнение ответчиком обязательств как управляющей компанией в доме, где расположено поврежденное помещение, арендованное у департамента, влечет возникновение у истца права требовать возмещения расходов одновременно за аренду и помещения «Технопарка», не представлено. Возмещение обществу расходов, понесенных в один и тот же период на аренду помещений ДГИ г. Москвы и «Технопарка», в нарушение требований ст. 15 и п. 2 ст. 393 ГК поставило истца в положение значительно лучшее, чем было до залива помещения, и привело к полному освобождению общества от расходов по арендной плате, в то время как для предпринимательской деятельности ему необходима аренда хотя бы одного из объектов недвижимости, расходы за которую истец должен был нести в любом случае.Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты трех инстанций в части взыскания убытков, а дело в этой части направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В комментарии «АГ» председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова отметила актуальность проблемы взыскания убытков, вызванных заливом помещения из-за ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязанностей по содержанию общедомового имущества МКД. «Безусловно, радует, что суды всех трех инстанций пришли к однозначному выводу о наличии вины управляющей компании и, следовательно, о необходимости взыскания с нее всех понесенных обществом убытков.Но, с другой стороны, вызывает удивление, как лихо взыскали с компании убытки в части уплаченных обществом арендных платежей как за само пострадавшее от залива помещение, арендуемое обществом у ДГИ, так и за аренду помещения, которое общество вынуждено было арендовать у другой компании на то время, когда не могло быть использовано пострадавшее от залива помещение», – считает эксперт.
В связи с этим Ольга Власова поддерживает выводы ВС о том, что из материалов дела не ясно и не представлено доказательств того, что неисполнение управляющей компаниейсвоих обязательств в доме, где расположено поврежденное помещение, арендованное у ДГИ, влечет возникновение у истца права требовать возмещения расходов одновременно за аренду обоих помещений.
Она добавила, что у истца как арендатора помещения есть право потребовать у ДГИ освобождения от арендной платы, так как арендованное помещение в соответствующий период не могло быть использовано по назначению, а предоставить помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению,– это прямая обязанность арендодателя.«Убытки истца в данном случае, возникшие из-за необходимости арендовать другое помещение, –это разница в части превышения арендной платы за помещение “Технопарка” над арендной платой за помещение ДГИ, если таковая имеется.В свою очередь, департамент, освободив арендатора от арендной платы за время, когда помещение невозможно было использовать по назначению, получил бы право потребовать свои убытки в части недополученной арендной платы с управляющей компании», – пояснила Ольга Власова.
Адвокат АБ «Анохин и Фёдоров» Станислав Анохин подчеркнул, что ВС неоднократно указывал в принимаемых судебных актах на то, что возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлено на восстановление имущественного положения потерпевшего лица.«В рассматриваемом деле обращено внимание на тот факт, что возмещение расходов, понесенных в один и тот же период на аренду двух помещений, поставило истца в положение значительно лучшее, чем было до залива помещения, и привело к полному освобождению от расходов по арендной плате, что недопустимо.Изложенная в судебном акте позиция ВС направлена на сохранение баланса прав сторон и недопустимость обогащения потерпевшего за счет причинителя вреда, что нельзя не поприветствовать»,– считает эксперт.
Частнопрактикующий юрист Светлана Костякова отметила, что затронутая проблема актуальна, поскольку на практике исход разрешения данной категории споров напрямую зависит от того, насколько грамотно истцу, понесшему убытки и расходы, удастся доказать наличие оснований, позволяющих взыскать произведенные им траты с управляющей компании. Соответственно, для этого истцу необходимо знать, какое доказательство будет служить подтверждением того или иного основания в зависимости от заявленных требований.
Эксперт согласна с выводами ВС, поскольку в рамках рассматриваемого спора истцом не были доказаны все основания, обосновывающие правомерность взыскания с ответчика убытков и понесенных истцом расходов. Светлана Костякова полагает, что в данном случае ВС совершенно справедливо обращает внимание на то, что судам следует более ответственно подходить к исследованию доказательств и сопоставлению их с основаниями, позволяющими истцу взыскать убытки и расходы, при разрешении данной категории споров. Кроме того, она подчеркнула, что,как и в случае, рассмотренном в рамках данного определения, чаще всего на практике речь идет не об одном конкретном расходе или убытках, понесенных истцом, а о целом ряде расходов и убытков, по каждому из которых должно быть приведено и доказано основание, позволяющее истцу взыскать понесенные траты с ответчика.