ВС: Субъекты малого и среднего бизнеса не получают автоматически право на выкуп арендуемой недвижимости Юридический центр
ВС: Субъекты малого и среднего бизнеса не получают автоматически право на выкуп арендуемой недвижимости

Суд напомнил, что возмездное отчуждение недвижимости, принадлежащей госпредприятию на праве хозяйственного ведения, является его правом, а не обязанностью, оно принимается им самостоятельно при согласии собственника

Один из экспертов «АГ» поддержал позицию Верховного Суда, поскольку она основана на прямом указании Закона № 159-ФЗ о том, что льготная приватизация имущества, закрепленного за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения, является правом, а не обязанностью предприятия. Другой назвал ошибочным решение арендатора оспорить акт собственника недвижимости для возложения на него обязанности осуществить продажу объекта.

13 мая Верховный Суд вынес Определение
№ 305-ЭС23-30225 по делу
№ А40-46642/2023, в котором он вновь напомнил, что арендатор, который является субъектом малого предпринимательства, не вправе рассчитывать на реализацию преимущественного права на выкуп арендуемых помещений в автоматическом порядке.

В июне 2012 г. ООО «Тройка» на основе аукциона и с согласия территориального Управления Росимущества в г. Москве заключило с ФГУП «ПромЭкс» договор аренды нежилых помещений в здании, находящемся в хозяйственном ведении арендодателя. Договор был заключен сроком на 11 месяцев, а затем продлен до 7 мая 2027 г.

С конца апреля 2021 г. ФГУП «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» стал правопреемником «ПромЭкс». Во исполнение прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на 2020–2022 гг., утвержденного правительственным распоряжением от 31 декабря 2019 г. № 3260-р, московское управление Росимущества прекратило право хозяйственного ведения предприятия «ФТ-Центр» на нежилые помещения, арендуемые обществом «Тройка», как не подлежащие приватизации в составе имущественного комплекса этого предприятия. Распоряжением управления от 9 декабря 2022 г. № 77-1637-р нежилые помещения перешли в хозяйственное ведение ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности».

Являясь субъектом малого предпринимательства, общество «Тройка» неоднократно обращалось в Росимущество и его региональное управление для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений, предусмотренного Законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Однако решение о приватизации так и не было принято.

Тогда, ссылаясь на закрепление спорного недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения за предприятием «ДИД» с целью воспрепятствования его приватизации, общество «Тройка» оспорило распоряжение Управления Росимущества в г. Москве от 9 декабря 2022 г. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено предприятие «ДИД».

Суд удовлетворил требования «Тройки», посчитав, что закрепление имущества в хозяйственном ведении предприятия «ДИД» произведено без его фактического изъятия из владения и пользования общества, что квалифицировано как совершение управлением действий, направленных на воспрепятствование обществу «Тройка» в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемых помещений. Апелляция и кассация согласились с этим выводом.

Далее предприятие «ДИД» подало кассационную жалобу в Верховный Суд, указав, что судами не учтены положения ст. 617 ГК РФ, ими не приняты во внимание процедура закрепления спорных помещений за кассатором и обстоятельства, предшествовавшие такой передаче, а также то, что решение о предоставлении помещений предприятию было принято задолго до направления обществом «Тройка» обращений. В жалобе уточнялось, что предприятие «ДИД» еще в июле 2022 г. обратилось с просьбой закрепить спорные помещения, по которой было вынесено положительное решение, что подтверждается поручением Росимущества от 3 октября 2022 г.

Изучив материалы дела, Верховный Суд со ссылкой на Определение от 13 августа 2019 г. № 310-ЭС19-6352 напомнил, что решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемой недвижимости, принадлежащей государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение. Он указал, что Законом № 159-ФЗ не предусмотрены ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки по отчуждению закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимости дать согласие на его приватизацию. Такое решение является добровольным волеизъявлением и не может быть получено принудительно, поэтому никто не вправе требовать от собственника принять решение об изъятии имущества у предприятия, в том числе и в целях предоставления его в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судебная коллегия отметила, что в соответствии с абз. 2 п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 134, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъект РФ или орган местного самоуправления передал государственное или муниципальное имущество, находящееся в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства, государственному или муниципальному предприятию в хозяйственное ведение или оперативное управление с целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектом малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендованного имущества в собственность, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение этого имущества и обязать уполномоченный орган осуществить действия по реализации такого права.

В рассматриваемом случае, заметил ВС, спорные нежилые помещения в момент заключения договора аренды в 2012 г. и далее находились на праве хозяйственного ведения у предприятий «ПромЭкс», «ФТ-Центр», и лишь в период с 13 ноября 2022 г. по 9 декабря 2022 г. федеральное имущество находилось в госказне, а до 14 февраля 2023 г. отсутствовала госрегистрация права хозяйственного ведения у нового владельца – предприятия «ДИД». При этом в указанный период вопрос о его закреплении на соответствующем праве за предприятием «ДИД» уже был на рассмотрении у собственника, поскольку 20 июля 2022 г. оно обратилось с просьбой закрепить помещения на праве хозяйственного ведения за ним. В начале октября Росимуществом было дано поручение Управлению Росимущества в г. Москве о необходимости закрепления помещений на праве хозяйственного ведения за этим предприятием. Передаточный акт объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса предприятия «ФТ-Центр», был утвержден 24 октября, а госрегистрация прекращения права хозведения предприятия «ФТ-Центр» в отношении спорных объектов была осуществлена 13 ноября 2022 г.

При этом обществом «Тройка» 9 ноября 2022 г., т.е. до госрегистрации прекращения права хозведения предприятия «ФТ-Центр», было подано заявление о выкупе арендуемого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ, а затем повторно 28 ноября и 29 декабря. В связи с этим, заключил ВС, ошибочен вывод судов о том, что закрепление имущества в хозведение предприятия «ДИД» произведено без его фактического изъятия из владения и пользования общества «Тройка», что, по их мнению, свидетельствовало о совершении управлением действий, направленных на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого помещения. «Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права хозяйственного ведения на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Суды не применили к спорной ситуации положения п. 1 ст. 617 ГК РФ, неправильно применили к фактическим обстоятельствам рассматриваемого спора положения Закона № 159-ФЗ и правовую позицию, приведенную в п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ № 134, поскольку было установлено непрерывное нахождение спорного имущества в хозяйственном ведении различных унитарных предприятий уже на момент передачи его в аренду и после этого в течение десяти лет, а незначительный промежуток времени между прекращением права хозяйственного ведения одного предприятия и государственной регистрацией этого права другим предприятием был обусловлен организационным процессом оформления необходимых передаточных документов», – указано в определении.

Верховный Суд добавил, что воля собственника и нового владельца – предприятия «ДИД» на продолжение закрепления помещений на праве хозяйственного ведения уже была выражена до подачи первоначального заявления обществом «Тройка» о выкупе объектов в порядке Закона № 159-ФЗ, в связи с чем вывод судов о подаче последующих обращений заявителем в период, когда спорное имущество находилось в госказне, не свидетельствует о наличии оснований для признания незаконным оспариваемого распоряжения по мотиву воспрепятствования реализации арендатором преимущественного права на выкуп этих помещений, поскольку не соответствует установленным фактическим обстоятельствам дела.

Поскольку у управления отсутствует предусмотренная Законом № 159-ФЗ обязанность принять решение об отчуждении обществу «Тройка» нежилых помещений, закрепленного за предприятием «ДИД» на праве хозведения, а право субъекта малого или среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендованных помещений может быть реализовано исключительно при наличии согласия предприятия и собственника помещения, у судов не имелось оснований для признания незаконным оспариваемого распоряжения управления и обязания его совершить действия, направленные на отчуждение арендатору спорных помещений. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении требований общества «Тройка».

Партнер юридической фирмы INTELLECT, руководитель группы практик «Разрешение споров» Роман Речкин поддержал позицию Верховного Суда, поскольку она основана на прямом указании Закона № 159-ФЗ о том, что льготная приватизация имущества, закрепленного за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения, является правом, а не обязанностью предприятия. «То есть, даже арендуя такое имущество и являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, арендатор не вправе требовать передачи ему арендуемого имущества по правилам о “льготной приватизации”. Поэтому подача арендатором заявлений о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не порождает обязанности унитарного предприятия заключить с субъектом МСП договор купли-продажи по правилам Закона № 159-ФЗ», – указал он.

Эксперт заметил, что в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 134 была рассмотрена ситуация, когда публичный собственник имущества, арендуемого субъектом МСП, получив заявление арендатора о выкупе и не желая заключать договор купли-продажи по правилам Закона № 159-ФЗ, передает арендуемое имущество унитарному предприятию или учреждению. Такие действия, совершенные после получения заявления арендатора о реализации преимущественного права на выкуп, были справедливо расценены ВАС РФ как злоупотребление правом, соответственно, подобные действия не должны лишать арендатора – субъекта МСП права на «льготную приватизацию». «Но в рассматриваемом деле ситуация принципиально иная: арендуемое имущество и в момент заключения договора аренды в 2012 г., и в момент подачи арендатором заявления о выкупе в 2022 г. более 10 лет находилось в хозяйственном ведении унитарных предприятий. То есть Росимущество не пыталось передать спорное имущество в хозяйственное ведение унитарного предприятия недобросовестно, исключительно в целях воспрепятствовать выкупу. Это имущество было закреплено за унитарным предприятием изначально. Исходя из этого у арендатора не было и нет права на выкуп арендуемого им имущества по правилам Закона № 159-ФЗ, соответственно, ВС РФ исправил достаточно очевидную ошибку нижестоящих судов», – пояснил Роман Речкин.

Адвокат АП Саратовской области Денис Вениционов обратил внмиание, что Верховный Суд РФ, проделав работу над ошибками нижестоящих инстанций, указал на то, что право на выкуп арендуемого имущества осталось у арендатора. «При этом реализация такого права возможна через процедуру выкупа согласно условиям заключенного и продолжающего действовать договора аренды. Согласен, что оспаривание акта собственника для возложения на него обязанности осуществить продажу арендатору – ошибочное решение. Закрепленные ст. 617 ГК РФ положения вполне могут быть использованы арендатором при защите его права в общегражданском порядке – не прибегая к оспариванию решения о закреплении на праве хозведения помещений за предприятием, к которому перешли и обязательства арендодателя», – заключил он.

Источник: Адвокатская газета

Call Now Button