КС разъяснил порядок прекращения обязательств УК по управлению многоквартирным домом Юридический центр
КС разъяснил порядок прекращения обязательств УК по управлению многоквартирным домом

Суд пояснил, что при отсутствии какого-либо иного субъекта управления МКД после прекращения договора с УК по управлению домом и внесения сведений об этом в реестр лицензий субъекта РФ эта УК обязана продолжать свою деятельность и получать за это плату

Одна из экспертов «АГ» обратила внимание на указание КС о том, что вынужденное продолжение управления МКД не может длиться бесконечно долго. Другая отметила, что Суд устранил сложившуюся неопределенность и прямо указал на недопустимость злоупотребления УК предоставленными правами, на необходимость поддержания оптимального баланса прав и обязанностей граждан, а также на возможность ограничения федеральным законом прав и свобод в конституционно значимых целях с соблюдением принципов необходимости, пропорциональности и справедливости.

18 апреля Конституционный Суд вынес Постановление № 19-П по делу о проверке конституционности норм Жилищного кодекса, регулирующих вопрос прекращения управляющей компанией деятельности по управлению многоквартирным домом.

Основание для обращения в КС

В марте 2021 г. суд удовлетворил иск ООО «Красноярский жилищно-коммунальный комплекс» о взыскании с ООО УК «Мир» задолженности по оплате холодного водоснабжения и водоотведения, потребленных при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме за период с января по август 2019 г. При этом он отклонил возражение ответчика о том, что ввиду прекращения договора управления МКД в связи с истечением срока его действия в реестр лицензий субъекта РФ были внесены изменения, согласно которым с 1 января 2019 г. этот МКД был исключен из перечня домов, находящихся под управлением УК, которая после этого не занималась управлением домом, не выставляла его жильцам счетов на оплату жилья и коммунальных услуг и, соответственно, не получала денег от них. Cуд указал, что предыдущая УК до начала осуществления деятельности по управлению МКД новой организацией или другим предусмотренным законом способом обязана продолжать осуществлять такую деятельность и за пределами срока действия договора, а также оплачивать потребленный коммунальный ресурс ресурсоснабжающим организациям.

Апелляция согласилась с этим, добавив, что последствия, подтверждающие прекращение договора управления МКД, предусмотрены ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой УК обязана передать техническую документацию, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации такого дома и управления им, лицам, перечисленным в этой норме. Кассация поддержала выводы нижестоящих судов, а Верховный Суд не стал рассматривать кассационную жалобу управляющей компании.

В жалобе в Конституционный Суд управляющая компания «Мир» указала, что ч. 10 ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом» и ч. 3 ст. 200 «Прекращение деятельности по управлению многоквартирными домами в связи с исключением сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ, прекращением действия лицензии или ее аннулированием» Жилищного кодекса противоречат Конституции, поскольку в контексте правоприменительной практики допускают сохранение за УК обязательств по управлению МКД и статуса исполнителя коммунальных услуг после прекращения договора управления МКД и исключения сведений об управлении этой организацией соответствующим домом из реестра лицензий субъекта РФ, если УК не передала какой-либо другой организации (в том числе по причине принципиального отсутствия таковой) техническую и иную связанную с управлением МКД документацию, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, коды доступа, иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им, а также возложение на УК обязанности по оплате коммунальных ресурсов, поставленных в МКД в целях содержания общего имущества, за период, наступивший после прекращения договора управления этим домом, внесения сведений об этом в реестр лицензий субъекта РФ и фактического прекращения ею управления объектом.

КС пояснил нормы ЖК

Изучив доводы жалобы, Конституционный Суд отметил, что взаимосвязанные ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса (как в прежней, так и в актуальной редакции) являются предметом его рассмотрения по этому делу в той мере, в какой на их основе в системе текущего регулирования разрешается вопрос о возможности возложения на УК, не передавшую техническую документацию, технические средства и оборудование, нужные для эксплуатации МКД и управления им, новому субъекту управления, обязанности продолжить управление таким домом после прекращения договора управления МКД в связи с окончанием срока его действия и внесения сведений об этом в реестр лицензий субъекта РФ.

Как пояснил Суд, имеющая лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД управляющая организация, заключая договор управления таким домом, принимает на себя обязательство в течение согласованного периода выполнять за плату работы или оказывать услуги по управлению данным объектом. При этом в ЖК РФ детально не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД по окончании срока действия договора управления таким домом, из-за чего в судебной практике, в том числе на уровне Верховного Суда, сформировались два противоположных подхода к уяснению их смысла, один из которых исключает в подобной ситуации продолжение УК управления МКД, а другой, напротив, обязывает ее продолжать управление этим домом.

Первый вариант толкования оспариваемых норм вытекает из п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2021): при исключении на основании ч. 6 ст. 198 ЖК РФ сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ ввиду прекращения срока действия договора управления МКД УК не может быть понуждена к исполнению обязанностей по управлению таким домом и не вправе продолжать начислять и взимать с жильцов плату за жилье и коммунальные услуги, выставлять платежные документы их потребителям. При этом ч. 3 ст. 200 ЖК РФ – независимо от исполнения обязанностей, установленных ч. 10 его ст. 162, – служит основанием для продолжения УК исполнения обязанностей по управлению МКД только тогда, когда сведения о таком доме исключены из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, предусмотренным ч. 5–54 ст. 198 Кодекса, т.е. не по заявлению лицензиата, а по самостоятельному решению органа государственного жилищного надзора, принимаемому им либо в связи с привлечением УК к административной ответственности, либо в связи со вступлением в законную силу решения суда о признании соответствующей организации банкротом.

При таком подходе положения ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, предусматривающие помимо прочего меры, направленные на обеспечение непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию МКД, распространяются лишь на лицензиатов, в отношении которых органом государственного жилищного надзора принято решение об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, установленным ч. 5–54 ст. 198 Кодекса, а также в случаях прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199. В то же время эта норма не предполагает обязанности УК продолжать управление МКД после того, как в реестр лицензий субъекта РФ в связи с окончанием срока действия договора управления таким домом были внесены сведения о том, что этот дом более не находится под ее управлением. Этой же правовой позиции придерживается и Минстрой России в Письме от 11 марта 2019 г. № 8514-ОГ/04, согласно которому ч. 3 ст. 200 ЖК РФ распространяется только на случаи принудительного исключения сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ и не применяется в случаях расторжения и прекращения договора управления по основаниям, не связанным с принудительным исключением сведений о МКД из вышеуказанного реестра.

Такая интерпретация ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, заметил КС, не учитывает того, что Конституция не только объявляет человека, его права и свободы высшей ценностью, возлагая на государство обязанность их признания, соблюдения и защиты, а также закрепляя, что они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием, но и прямо указывает на недопустимость злоупотребления предоставленными правами, на поддержание оптимального баланса прав и обязанностей граждан, а также на возможность ограничения федеральным законом прав и свобод в конституционно значимых целях с соблюдением принципов необходимости, пропорциональности и справедливости. Именно поэтому суды при разрешении споров о взыскании платы за коммунальные ресурсы, поставленные в МКД (подтверждением чему может служить и дело заявителя), придерживаются противоположной трактовки ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, в том числе с опорой на ч. 10 его ст. 162.

«Возложение на управляющую организацию, своевременно предпринявшую установленные законом меры по прекращению договора управления многоквартирным домом и исключению сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта РФ, обязанности продолжать осуществлять в отношении этого дома управленческие функции и осуществлять оплату коммунальных ресурсов, поставленных в соответствующий дом в целях содержания общего имущества, обосновывается арбитражными судами тем, что до возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у других лиц (в том числе при изменении способа управления таким домом) она не вправе уклониться от указанной деятельности в интересах обеспечения непрерывности деятельности по управлению многоквартирным домом и его обслуживанию, без которых невозможно создание безопасных условий реализации права на жилище», – заметил Суд.

Касательно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ КС пояснил: суды полагают, что смысл этой нормы заключается в том, что до передачи УК технической документации, иных связанных с МКД документов, а также технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации и управления МКД, новому субъекту управления таким домом, в том числе если таковая не может быть осуществлена из-за того, что новый субъект управления не определен, УК не вправе уклоняться от своих обязанностей по обслуживанию соответствующего дома и должна продолжать управлять им до того момента, когда новый субъект приступит к управлению. Такое толкование не может восприниматься как конституционно неприемлемое, поскольку оно подразумевает согласование прав и обязанностей УК и жильцов МКД, обеспечение разумного баланса частных и публичных интересов и поддержание взаимного доверия государства и общества.

Следовательно, возложение на УК, не исполнившую требование по передаче технической документации, иных связанных с МКД документов, технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации такого дома и управления им, новому субъекту управления (поскольку таковой не определен), обязанности продолжать свою управленческую деятельность после прекращения договора управления МКД и внесения сведений об этом в реестр лицензий субъекта РФ с сохранением за ней права на получение платы за осуществление вышеуказанной деятельности само по себе не лишено конституционной целесообразности. При отсутствии какого-либо иного субъекта управления таким домом данная мера объективно продиктована целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации МКД и тем самым беспрепятственной реализации жилищных прав граждан.

КС добавил, что обязанность УК по продолжению управления МКД и оплате коммунальных ресурсов, поставленных в такой дом в целях содержания общего имущества, в системе текущего регулирования не предполагает не ограниченного во времени существования, поскольку ЖК РФ достаточно подробно регламентирует порядок и сроки принятия общим собранием жильцов МКД решения о выборе способа управления им. Если необходимое решение не принято или не реализовано, Кодекс предусматривает обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по отбору управляющей компании; если же конкурс признан несостоявшимся – определить ее своим решением в порядке и на условиях, установленных Правительством РФ. Хотя орган местного самоуправления и не является стороной договора управления МКД, при неисполнении обязанности совершить действия, направленные на определение новой УК, предыдущая управляющая организация может оспорить незаконное бездействие такого субъекта в судебном порядке.

Таким образом, оспариваемые нормы не противоречат Конституции в той мере, в какой они предполагают, что во всяком случае на УК, не передавшую техническую документацию и другие связанные с управлением МКД документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации такого дома и управления им, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление МКД после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению МКД у другой управляющей организации, в том числе отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса, либо до наступления иных обстоятельств, определенных ч. 3 ст. 200 Кодекса.

Признание оспариваемых законоположений не противоречащими Конституции не препятствует федеральному законодателю внести изменения в регулирование деятельности по управлению МКД, добавил Суд. При этом он подчеркнул, что невыполнение УК обязанности продолжить управление МКД после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению таким домом у другой УК, в том числе отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса, либо до наступления иных обстоятельств, определенных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, имевшее место до вступления в силу этого постановления КС РФ, не может служить основанием для привлечения такой организации к административной ответственности.

Эксперты оценили выводы Суда

Адвокат КА «Домбровицкий и партнеры» Анастасия Колесникова считает, что в постановлении КС РФ поднят очень важный вопрос, который становился причиной многочисленных споров между управляющими организациями и собственниками и нанимателями помещений в МКД. «Он заключался в том, должна ли и может ли прежняя УК осуществлять управление МКД после прекращения договора управления и после исключения организации из реестра лицензий по управлению МКД. Может ли она взимать с жителей плату за услуги по управлению и содержанию дома в этот период, если техническая документация на дом новой управляющей организации не передана или новая УК по каким-либо причинам не выбрана, не назначена и не приняла на себя управление домом? В судебной практике, в том числе ВС РФ, сформировались противоречивые подходы к разрешению таких споров: при первом подходе в случае прекращения договора управления и исключения из реестра лицензий продолжение УК управления МКД было исключено, как и взимание платы за услуги управления и содержания дома. Другой подход, напротив, обязывал УК продолжать управление таким домом до момента избрания или назначения новой компании, передачи ей технической документации, несмотря на то что договор управления был прекращен и дом исключен из реестра лицензий управляющей организации (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ во взаимосвязи с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ). Суды указывали, что этот подход был продиктован необходимостью обеспечения непрерывности управления домом и его обслуживания в целях создания безопасных условий проживания», – отметила она.

Эксперт обратила внимание на указание КС о том, что вынужденное продолжение управления МКД не может длиться бесконечно долго. «Если собственники помещений в доме не выбрали новую управляющую организацию или иной способ управления домом, есть механизмы проведения открытого конкурса органами местного самоуправления и назначения временной управляющей организации. При бездействии органа местного самоуправления по проведению конкурса на право управления домом УК не лишена возможности обжаловать такое бездействие в суде. Таким образом, Суд счел, что во всяком случае на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление МКД и после прекращения договора управления в связи с окончанием срока его действия и исключения из реестра лицензий. Обязанность эта должна выполняться либо до возникновения обязательств по управлению МКД у другой управляющей организации, либо до реализации иного выбранного собственниками способа управления домом», – заключила Анастасия Колесникова.

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова полностью поддержала ключевые выводы КС РФ, который указал, что УК фактически является более сильной стороной, осуществляющей предпринимательскую деятельность, нежели собственники жилых помещений. «Деятельность управляющей организации является социально значимой, поскольку она осуществляет управление МКД, которое должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования вышеуказанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг жильцам такого дома, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества жильцов, к предоставлению коммунальных услуг. КС указал, что реализация жилищных прав граждан предполагает помимо прочего организацию непрерывной деятельности по управлению МКД и обслуживанию общего имущества жильцов в таких домах, в том числе посредством введения определенных ограничений свободы предпринимательской (экономической) деятельности в соответствующей области общественных отношений. Несмотря на то что ЖК РФ детально не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия договора управления таким домом, в судебной практике, в том числе на уровне ВС, сформировались два противоположных подхода к уяснению их смысла, один из которых исключает в подобной ситуации продолжение управляющей организацией управления многоквартирным домом, а другой, напротив, обязывает ее продолжать управление этим домом», – отметила она.

Светлана Немчинова подчеркнула, что КС РФ устранил сложившуюся неопределенность и прямо указал на недопустимость злоупотребления УК предоставленными правами, на необходимость поддержания оптимального баланса прав и обязанностей граждан, а также на возможность ограничения федеральным законом прав и свобод в конституционно значимых целях с соблюдением принципов необходимости, пропорциональности и справедливости.

Источник: Адвокатская газета

Call Now Button