Кто должен погашать требование дольщика, расторгнувшего договор с застройщиком до его банкротства? Юридический центр
Кто должен погашать требование дольщика, расторгнувшего договор с застройщиком до его банкротства?

ВС указал, что возникшее в связи с расторжением ДДУ требование никак не изменяет статус участника строительства, подлежит учету в соответствующем реестре и погашению за счет средств Фонда защиты прав дольщиков, получившего права на объект незавершенного строительства

Один из экспертов «АГ» обратил внимание, что ранее Фонд по требованиям иных кредиторов, которые расторгли ДДУ, выплатил денежное возмещение, тем самым создав, прежде всего для себя, прецедент и выбрав форму погашения задолженности. Другой заметил, что последние годы ВС и КС планомерно выстраивают единообразное применение норм Закона о банкротстве с целью равенства залоговых кредиторов третьей и четвертой очередей при определении первоначальной компенсации. Третья посчитала, что при таком толковании, которое нижестоящие суды дали Закону о банкротстве, гражданин остался бы и без денег, и без квартиры. Как отметил четвертый, Верховный Суд указал на необходимость обеспечивать участникам долевого строительства равное положение при ведении банкротных дел в отношении застройщиков.

7 марта Верховный Суд вынес Определение
№ 306-ЭС21-25335 (2) по делу № А57-27952/2018, в котором указал, что расторжение договора участия в долевом строительстве не меняет статус участника строительства, а подлежит учету в реестре участников строительства и погашению его требований за счет средств Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства.

19 октября 2015 г. ООО «Жемчужина» и Евгений Малахов заключили два договора участия в долевом строительстве о приобретении трехкомнатной и однокомнатной квартир. Суд общей юрисдикции решением от 11 января 2018 г. по делу № 2-28/2018 расторгнул договоры, взыскав с общества в пользу Евгения Малахова основной долг в размере более 6,4 млн руб., проценты за пользование чужими деньгами, моральный вред и штраф. 10 апреля 2019 г. суд открыл конкурсное производство в отношении «Жемчужины» и требование Евгения Малахова в размере более 6,4 млн руб. включил в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

12 октября 2020 г. суд удовлетворил заявление Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Саратовской области о намерении приобрести права на объект незавершенного строительства, застройщиком которого являлось общество. Фонду переданы в том числе права собственности на принадлежащие должнику объекты, земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома, а также его обязательства перед участниками строительства, включенные в реестр требований участников строительства. Произведена государственная регистрация перехода к Фонду прав должника на земельный участок.

8 сентября 2021 г. суд включил в реестр требований кредиторов должника требование Фонда в размере около 162 млн руб., составляющее образовавшуюся разницу между общей стоимостью прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства (более 108 млн руб.) и размером требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства (более 270 млн руб.), однако требование Евгения Малахова в состав обязательств должника, переданных Фонду, не включил.

Ссылаясь на то, что Евгений Малахов является участником долевого строительства, в связи с чем его требование подлежит погашению Фондом, конкурсный управляющий общества обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении между ними разногласий. Он просил определить, что выплаты Евгению Малахову, а также кредиторам по требованиям, обеспеченным залогом нежилых помещений, являющихся частью объекта незавершенного строительства, подлежат распределению из денежных средств Фонда, а также просил определить очередность распределения денежных средств.

Суд первой инстанции разрешил разногласия, установив, что выплаты Евгению Малахову производятся за счет должника, в остальной части заявления отказал. Апелляция и кассация согласились с этим решением. Суды исходили из того, что Евгений Малахов при расторжении договоров участия в долевом строительстве выразил свою волю на отказ от исполнения должником обязательств в натуре, трансформировав обязательство по передаче квартир в денежное обязательство. Подобные обязательства погашаются за счет конкурсной массы должника.

Конкурсный управляющий обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что наравне с имуществом должника Фонду передаются обязательства перед участниками строительства, которыми в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве являются физические лица, имеющие к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования. В данном случае, подчеркнул ВС, требование Евгения Малахова (инициатора дела о банкротстве должника), возникшее в связи с расторжением договоров участия в долевом строительстве и подтвержденное судом общей юрисдикции, никак не изменило его статус участника строительства, подлежало учету в реестре участников строительства и погашению за счет средств Фонда.

Кроме того, разъяснила Судебная коллегия, расторжение договора влечет лишь отсутствие у Фонда обязанности по передаче такому участнику строительства жилого помещения в натуре. Участники строительства, претендующие на получение денежных выплат, должны получить денежное возмещение, соответствующее рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договоров, и исчисляющееся на момент его фактической выплаты. Положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес.

Верховный Суд указал, что, действуя добросовестно и оказывая взаимное содействие при передаче прав застройщика-банкрота, должник и Фонд имели возможность выяснить характер и размер правопритязаний всех участников строительства, с которыми заключены договоры о предоставлении жилых помещений и перед которыми у должника имеются денежные обязательства вне зависимости от того, как учтены их требования в реестре, и исходя из этого определить объем подлежащих передаче прав. Более того, добавил он, по смыслу абз. 4 п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, действовавшего на момент принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, а также вынесения определения о передаче ему прав застройщика, последний фактически обязан проводить сверку информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации ЕГРН о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства.

В ситуации непринятия Фондом и конкурсным управляющим имуществом должника соответствующих мер по определению Евгения Малахова как участника строительства и невключения его требования в состав обязательств, подлежащих передаче Фонду, суд должен был устранить допущенную ошибку. Кроме того, заметил ВС, конкурсный управляющий имуществом должника обращал внимание судов на то, что требования иных кредиторов, которые также расторгли договоры участия в долевом строительстве, включены конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства. Фонд выплатил этим лицам причитающееся денежное возмещение.

В этой связи, указал он, занятая судами и Фондом позиция нарушает конституционный принцип равенства, не допускающий различного подхода к гражданам, находящимся в одной категории лиц. Ссылка судов на выражение Евгением Малаховым воли на погашение его требования именно должником не могла быть принята во внимание, поскольку сделана без учета положений Закона о банкротстве, регламентирующих порядок установления, учета и погашения требований участника строительства в случае передачи прав застройщика в пользу Фонда. В итоге Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций, а требование Евгения Малахова удовлетворил за счет средств Фонда.

Как отметил адвокат АП Санкт-Петербурга Иван Гузенко заметил, что данное дело – один из многочисленных примеров того, как фонды, созданные для защиты прав дольщиков, по факту пытаются уклониться от исполнения своих обязательств. «Раньше борьбу вели только с юридическими лицами, приобретшими жилые помещения по ДДУ, но после внесения изменений в законодательство и признания участниками строительства только физических лиц фонды начали отказываться исполнять обязательства и перед теми, кто расторг свой договор или приобрел нежилое помещение. При этом уже достаточно давно на уровне ВС устоялась практика, что все указанные лица, несмотря на отсутствие требования о передаче жилого помещения, продолжают быть участниками строительства и имеют право на денежные выплаты», – рассказал он.

Иван Гузенко подчеркнул, что указанная проблема существует также и в отношении залоговых кредиторов. «Последние годы ВС и КС планомерно выстраивают единообразное применение норм § 7 гл. 9 Закона о банкротстве с целью недопущения ухудшения положения залоговых кредиторов и обеспечения причитающихся им выплат, разъяснив, в частности, что ст. 201.14 Закона о банкротстве имеет приоритет перед ст. 201.9 Закона о банкротстве, т.е., по сути, говоря о равенстве залоговых кредиторов третьей и четвертой очередей при определении первоначальной компенсации», – указал адвокат.

Юрист АБ г. Сочи «Присяжный поверенный» Артем Соколов отметил, что ВС указал судам на необходимость обеспечивать участникам долевого строительства равное положение при ведении банкротных дел в отношении застройщиков. Он посчитал сомнительными и формальными выводы судов в части указания на различный статус требований дольщиков о выплате им денежных средств в зависимости от расторжения договора о долевом участии. «Требование участника долевого строительства о выплате денежных средств по договору о долевом участии может быть основано как на действующем договоре, так и в связи с его расторжением. Указанное различие денежных требований лишь формально, поскольку в конечном итоге эти требования направлены на получение одних и тех же денежных средств. Такое различие не должно влиять на порядок возмещения участнику долевого строительства стоимости объекта при его передаче Фонду», – полагает эксперт.

Кроме того, добавил он, требование бывшего участника долевого строительства о выплате денежных средств при расторжении договора по смыслу подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве приравнивается к аналогичному требованию дольщика из действующего договора. «При передаче объекта незавершенного строительства Фонду к последнему переходят все обязательства застройщика-банкрота, связанные со строительством объекта. Исключение денежных требований по расторгнутым договорам о долевом участии из передаваемых Фонду обязательств застройщика означало бы необоснованное разграничение правового статуса участников строительства, что справедливо отметил ВС», – указал Артем Соколов.

По мнению адвоката АП г. Москвы Ольги Борисенко, ВС исправил ошибки нижестоящих судов и справедливо встал на сторону гражданина-дольщика. «По текущей статистике в банкротстве удовлетворяются не более 5% требований кредиторов. Поэтому при таком толковании, которое нижестоящие суды дали Закону о банкротстве, гражданин остался бы и без денег, и без квартиры, что, к счастью, предотвратил Верховный Суд», – заключила она.

Источник: Адвокатская газета

Call Now Button