Пайщики обанкротившегося ЖСК не могут самовольно вселяться в жилье, построенное должником Юридический центр
Пайщики обанкротившегося ЖСК не могут самовольно вселяться в жилье, построенное должником

Верховный Суд указал, что требования о признании права пайщиков на жилье наравне с иными требованиями подлежат оценке в денежной форме и должны рассматриваться путем включения в реестр требований кредиторов

По мнению одного эксперта «АГ», определение ВС ликвидировало некоторый пробел в нормативном регулировании вопросов возможности либо невозможности исключения из конкурсной массы недвижимости, пай за которую был уплачен полностью. Другой обратил внимание на вывод ВС о том, что в данном случае банкротство должника, не являющегося застройщиком, является механизмом реализации принципа равенства кредиторов, позволяющим пайщикам объединиться для достижения общей цели.

Верховный Суд вынес Определение
№ 308-ЭС20-6795(4) по делу
№ А32-45311/2017, в котором указал на невозможность самовольного вселения граждан-пайщиков в жилые дома, построенные обанкротившимся ЖСК с привлечением их средств.

В августе 2014 г. был создан ЖСК «Парковый» для строительства частных жилых домов в Краснодаре, председателем правления кооператива избрали Сергея Земскова. Далее ЖСК заключил с ООО «Инвестстрой-Н» договор о приобретении восьми земельных участков для строительства жилых домов. Приобретенную землю следовало оплатить до апреля 2015 г. Впоследствии «Инвестстрой-Н» судился с ЖСК по поводу принадлежности этих земельных участков и ведения строительства на них. По результатам рассмотрения споров суды не признали факт самовольного строительства жилых домов, а в отношении вновь образованных земельных участков суд обязал «Инвестстрой-Н» заключить с ЖСК допсоглашения и подписать акт приема-передачи к ДКП.

В 2014–2016 гг. ЖСК «Парковый» заключил с Ольгой Акуловой и другими гражданами договоры, по условиям которых те обязались передать деньги кооперативу, а кооператив – использовать эти взносы для строительства жилых домов и передать пайщикам это жилье и земельные участки под ними после полной уплаты взносов. Пайщики полностью уплатили взносы.

В мае 2017 г. было проведено перераспределение границ восьми земельных участков, на которых строились жилые дома, вновь образованные участки земли были поставлены на кадастровый учет. На них ЖСК «Парковый» построил жилые дома, которым были присвоены кадастровые номера, сведения о них внесли в ЕГРН. Однако пайщики так и не получили в собственность жилье и земельные участки под ними.

В октябре 2017 г. суд возбудил в отношении ЖСК процедуру банкротства, а в конце года была введена процедура наблюдения. В 2018 г. в отношении Сергея Земскова было возбуждено уголовное дело по признакам мошенничества (ч. 4 ст. 159 УК РФ), он был объявлен в розыск, в отношении других фигурантов дела был вынесен обвинительный приговор. В августе 2018 г. суд признал ЖСК «Парковый» банкротом и открыл конкурсное производство. В применении правил о банкротстве застройщиков суды отказали со ссылкой на то, что ЖСК не осуществлял строительство МКД и не имел земельного участка для застройки.

Далее в суд поступило заявление Ольги Акуловой и других пайщиков с требованиями о признании за каждым из них права собственности на земельные участки и расположенные на них жилые дома. Заявители также потребовали обязать региональное управление Росреестра провести госрегистрацию права собственности на эту недвижимость. Они утверждали, что полностью внесли свои паевые взносы и фактически вселились в построенные дома, проживают в них и благоустраивают жилье.

Однако суд отказался удовлетворять требования, а вышестоящие инстанции поддержали его позицию. Суды исходили из того, что жилые дома не достроены, госрегистрация прав должника на них не произведена, эти объекты включены в конкурсную массу ЖСК. Поскольку в отношении должника не применены правила банкротства застройщика, то граждане не вправе претендовать на предоставление им спорного имущества в натуре.

С кассационной жалобой в Верховный Суд обратились 10 пайщиков, включая Ольгу Акулову. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что этот обособленный спор фактически сводится к распределению конкурсной массы ЖСК. Требованием о признании права собственности на построенное жилье пайщики намеревались разрешить вопрос об исключении из конкурсной массы должника жилья, построенного в том числе и за счет взносов этих граждан.

При этом Суд напомнил: если один из кредиторов (либо группа кредиторов) получает более полное удовлетворение требований, нежели другие, равные ему, то он необоснованно оказывается в преимущественном положении. Более того, этот кредитор получает преимущество за счет других кредиторов, поскольку удовлетворение его требований уменьшает размер конкурсной массы, что неизбежно влечет уменьшение размера удовлетворения требований прочих кредиторов. ВС также упомянул конституционные принципы равенства перед законом и судом и то, что осуществление прав и свобод человека должно быть основано на принципе уважения чужих прав и свобод.

В рассматриваемой ситуации, заметил ВС, ЖСК состоит в правоотношениях с не менее чем 17 пайщиками помимо 10 кассаторов. Все эти 27 человек заключали договоры с ЖСК «Парковый» в одно и то же время и на аналогичных условиях, все они уплачивали взносы. Иных кредиторов и имущества у должника нет, в его конкурсной массе есть девять построенных домов на отведенных для них участках земли. «При таких обстоятельствах у судов не было оснований отдать предпочтение одним пайщикам перед равными им другими. Иное привело бы к полному удовлетворению требований 10 пайщиков и, по сути, к полному и безосновательному отказу в удовлетворении требований других 17. В данном случае банкротство ЖСК “Парковый” использовано как механизм реализации принципа равенства его кредиторов, позволяющий им (пайщикам, в частности) объединиться для достижения общей цели. В создавшейся ситуации распределение имущества ЖСК “Парковый” по нормам Закона о банкротстве в равной степени защитит права на жилище всех граждан-пайщиков, а не одних за счет других», – указано в определении.

Он добавил, что нижестоящие суды правомерно отказали Ольге Акуловой и другим кассаторам в признании права собственности на жилье, внесли определенность в правоотношения сторон и указали, что их требования наравне с другими подлежат оценке в денежной форме и должны рассматриваться по правилам ст. 100 Закона о банкротстве, т.е. путем включения в реестр требований кредиторов должника. Доводы о том, что они длительное время используют спорное жилье, не влияют на правильность выводов судов. Пайщики не подтвердили ни законности вселения в эти дома, ни их право на приоритет по отношению к другим членам ЖСК. Эти обстоятельства могли быть учтены, если, например, собрание кредиторов должника решит в деле о банкротстве ЖСК «Парковый» заключить мировое соглашение. Таким образом, ВС оставил в силе судебные акты нижестоящих инстанций.

Адвокат АП Московской области Ирина Зуй
полагает, что определение ВС РФ является почти хрестоматийной иллюстрацией известного латинского выражения dura lex, sed lex. «Как бы ни был предположительно велик соблазн у ВС РФ применить нормы закона (в частности, п. 4 ст. 218 ГК РФ) с некоторой натяжкой в пользу фактических владельцев жилых помещений, уплативших за них пай, понесших расходы на ремонт и реконструкцию спорных домов и благоустройство земельных участков, полагаю, что это определение великолепно отражает саму суть банкротного законодательства – обеспечения максимально возможного равенства прав всех кредиторов, невозможность оказания предпочтения интересам одних кредиторов перед интересами других. Я рассматривала бы это определение как развивающее и конкретизирующее применительно к обособленным спорам в банкротных делах о распределении конкурсной массы и об исключении имущества из конкурсной массы позицию, ранее сформированную Судом в п. 7 Обзора судебной практики № 2 (2020), согласно которой лица, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право собственности на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса. Если бы ВС РФ принял иной судебный акт, это вызвало бы большую сумятицу в судебной практике, поскольку именно принцип равенства прав кредиторов проходит “красной нитью” через судебное правоприменение норм Закона о банкротстве», – считает она.

По мнению эксперта, ссылка кассаторов на абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» представляется несостоятельной, вырванной из контекста судебного акта, поскольку она относится лишь к определению момента возникновения права собственности на имущество в строго определенных случаях. «Определение ВС касается оценки правоотношений в области банкротства. Оно ликвидировало некоторый пробел в нормативном регулировании вопросов возможности либо невозможности исключения из конкурсной массы недвижимости, пай за которую был уплачен полностью, поэтому чрезвычайно важно окончательно сформировать подход, согласно которому невозможно исключение из конкурсной массы должника, признанного банкротом, недвижимого имущества, даже если пай за него и был полностью уплачен фактическими владельцами помещения. Из сказанного логично следует, что фактические владельцы такой недвижимости имеют право включать свое денежное требование в реестр требований кредиторов, но не требовать перераспределения конкурсной массы в их пользу в ущерб интересам других кредиторов», – подчеркнула Ирина Зуй.

Управляющий партнер ООО «Зиневич и партнеры» Игорь Зиневич отметил, что в рассматриваемом случае основной проблемой для пайщиков явился отказ суда применить к банкротству должника правила § 7 Закона о банкротстве (банкротство застройщиков). «Исходя из этого, пайщики не смогли использовать механизм признания права собственности на жилое помещение, не введенное в эксплуатацию и являющееся недостроенным объектом недвижимого имущества. Такое право могло бы возникнуть у них при банкротстве должника по правилам банкротства застройщика. Исходя из этого, ВС РФ отметил, что в данном случае банкротство должника является механизмом реализации принципа равенства кредиторов, позволяющим пайщикам объединиться для достижения общей цели. То есть все требования пайщиков к должнику являются денежными, они должны включаться в реестр требований кредиторов по правилам ст. 100 Закона о банкротстве и удовлетворяться в равной степени за счет всего имущества должника», – полагает он.

Источник: Адвокатская газета

Call Now Button