КС не усмотрел дифференциации в правовом положении обманутых дольщиков в зависимости от места регистрации Юридический центр
КС не усмотрел дифференциации в правовом положении обманутых дольщиков в зависимости от места регистрации

Суд отметил, что положения закона Санкт-Петербурга о мерах по защите прав дольщиков не могут расцениваться в качестве механизма реализации прав граждан на приобретение жилья в избранном месте жительства посредством участия в долевом строительстве

Один из экспертов «АГ» считает, что оспариваемая норма позволяет говорить о дискриминации по месту регистрации, так как участнику ДДУ в строительстве в Санкт-Петербурге, не зарегистрированному в Санкт-Петербурге с 2004 г., невозможно воспользоваться региональными мерами защиты дольщиков. Другая указала, что не во всех субъектах России установлены дополнительные меры защиты прав участников долевого строительства, поэтому граждане вынуждены обращаться в суд, а это свидетельствует о значимости применения региональных норм и их совершенствования.

Конституционный Суд вынес Определение
№ 2707-О по жалобе на неконституционность абз. 1 п. 2 ст. закона Санкт-Петербурга о мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов, согласно которому нуждающимся в защите дольщиком признается гражданин, сведения о котором внесены в соответствующий реестр до 31 марта 2022 г., проживающий в Петербурге на день вступления в силу этого закона не менее пяти лет и соответствующий одному из критериев, перечисленных в п. 2 ст. 1 этого закона.

В январе 2022 г. суд отказал Александру Гуку в удовлетворении административного иска к Комитету по социальной политике Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа во включении сведений о нем в реестр петербургских дольщиков, нуждающихся в защите. Суд установил, что административный истец в период с сентября 1988 г. по август 2014 г. имел регистрацию по месту жительства в Москве, при этом не доказал свое проживание в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее пяти лет на момент вступления в силу закона Санкт-Петербурга о мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов. Вышестоящие суды поддержали такое решение, а ВС РФ отказался рассматривать кассационную жалобу заявителя.

В жалобе в Конституционный Суд Александр Гук указал, что оспариваемая им норма противоречит Конституции в той мере, в какой она в контексте правоприменительной практики лишает граждан возможности реализовать право на приобретение жилья в избранном месте жительства, порождает – в отсутствие объективного и разумного оправдания – дифференциацию в правовом положении лиц, относящихся к одной и той же категории «участник долевого строительства». Заявитель также просил Суд отменить состоявшиеся по делу с его участием правоприменительные решения.

КС не нашел оснований для принятия жалобы к рассмотрению, отметив, в частности, что Закон об участии в долевом строительстве устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков. Этот федеральный закон (в первоначальной редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений застройщика с Александром Гуком, заключившим ДДУ в феврале 2006 г.) определил, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику ДДУ объекта долевого строительства застройщик уплачивает последнему неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если строительство МКД или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. В свою очередь, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику ДДУ осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Кроме этого, заметил Суд, в качестве дополнительных гарантий защиты прав и законных интересов дольщиков этим законом предусмотрены обязательная госрегистрация ДДУ, а также право залога дольщиков в отношении создаваемого объекта недвижимости и земельного участка, предоставленного для этого застройщику, или право аренды земельного участка. Действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением средств дольщиков для создания МКД и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого закона, т.е. с 1 апреля 2005 г. Последующими поправками в законодательство к полномочиям региональных органов госвласти по предметам совместного ведения, осуществляемым этими органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта РФ, было отнесено полномочие на госконтроль в области долевого строительства.

Таким образом, в 2007–2009 гг. при банкротстве застройщиков некоторыми субъектами РФ были приняты меры по замене неплатежеспособных застройщиков. Обычно это достигалось путем заключения новых договоров аренды земельного участка, отведенного под строительство проблемного объекта, с другими застройщиками с переводом на них обязательств по договорам, заключенным ранее с гражданами-инвесторами. Еще одним способом замены застройщика-банкрота стало создание ТСЖ или ЖСК (как в случае заявителя) специально для завершения строительства проблемного дома, которым передавались функции и полномочия застройщика. В ряде регионов, в том числе в Санкт-Петербурге, были приняты специальные законы о мерах господдержки дольщиков, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков и нуждающихся в дополнительной защите.

Региональные законы, направленные на регламентацию господдержки дольщиков, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, имеют существенные различия в определении конкретных мер господдержки, включая меры финансового или организационного характера. Круг получателей такой поддержки также разнообразен. Участники ДДУ признаются нуждающимися в поддержке или пострадавшими от действий (бездействия) застройщика при наличии разных условий, в том числе когда договорные отношения с застройщиками возникли до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, при наличии неисполненного судебного решения (например, о предоставлении квартиры в строящемся доме, о расторжении ДДУ и возврате денег).

Как пояснил Суд, закон Санкт-Петербурга о мерах по защите прав дольщиков, устанавливающий условия и порядок предоставления мер поддержки лицам, попавшим в сложную жизненную ситуацию в связи с невыполнением недобросовестным застройщиком своих обязательств, также был принят – несмотря на частноправовой характер соответствующих договорных отношений – в порядке реализации соответствующего права органов госвласти субъектов РФ. Соответственно, положения этого закона не могут расцениваться в качестве такого механизма реализации прав граждан на приобретение жилья в избранном месте жительства посредством участия в долевом строительстве, конкретное содержание которого предопределено федеральным регулированием.

Следовательно, счел КС, введение субъектом РФ дополнительных мер поддержки граждан, нуждающихся в помощи, в частности посредством установления приоритета удовлетворения интересов отдельных категорий дольщиков, учитывает специфику таких правоотношений, заключающуюся в самостоятельной реализации прав, закрепленных Конституцией, с использованием одного из доступных способов, применяющихся в гражданском обороте. Такое регулирование само по себе не может рассматриваться как несовместимое с принципом равенства. В связи с этим оспариваемое законоположение не содержит неопределенности в обозначенном заявителем аспекте и не может расцениваться как нарушающее его конституционные права.

Адвокат LEbEdEV & barristers Антон Лебедев считает, что оспариваемая норма закона Санкт-Петербурга позволяет говорить о дискриминации по месту регистрации, так как гражданину, не зарегистрированному в Санкт-Петербурге с 2004 г., невозможно воспользоваться мерами защиты дольщиков. «Если предположить, что какой-нибудь житель, например Ямала, хотел перебраться на пенсии в Санкт-Петербург и его обманул застройщик, он будет вынужден решать свои проблемы самостоятельно, при этом оставшись без вложенных в строительство денег. Вместе с тем именно плохой контроль со стороны Санкт-Петербурга и привел к рассматриваемой ситуации. Город мог своевременно вмешаться, но не сделал этого, поэтому логично будет расширить программу на всех обманутых дольщиков в Санкт-Петербурге вне зависимости от регистрации. При этом речь идет о застройщиках, действовавших до введения 214-ФЗ, таким образом, проблемам дольщиков примерно 20 лет, и они до сих пор не решены», –пояснил он.

По словам эксперта, фактически КС счел, что помощь дольщикам относится к правовому регулированию субъекта РФ и как законодатель определил правила помощи, так они и должны исполняться на практике. Суд специально подчеркивает, что региональные законы «имеют существенные различия в определении конкретных мер государственной поддержки, включая меры финансового или организационного характера», а «круг лиц, на которых распространяются предусмотренные этими законами меры поддержки, также достаточно разнообразен». «Как видно, такие различия могут приводить к дискриминации отдельных участников долевого строительства или предоставлению одним участникам больше прав по сравнению с другими. В целом я скорее поддержу позицию заявителя, нежели судов», – заключил Антон Лебедев.

Адвокат АП Московской области Татьяна Саяпина считает, что в рассматриваемом случае КС РФ исходил из формальных критериев возможности рассмотрения жалобы и его отказ был вполне обоснован. «Конечно, хотелось бы, чтобы Конституционный Суд учел возможность дополнительной защиты прав участников долевого строительства конституционно-правовыми мерами. Дело в том, что не во всех субъектах России установлены дополнительные меры защиты прав участников долевого строительства и граждане просто вынуждены обращаться в суд. Рассмотрение текущей ситуации показывает значимость применения региональных норм и их совершенствования», – убеждена она.

Источник: Адвокатская газета

Call Now Button